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ESG konform zur Optimierung von Vermögenswerten
Bart Gorynski20. Januar 20226 min read

ESG konform zur Optimierung von Vermögenswerten

In der Immobilienbranche gewinnt das Thema ESG derzeit an Dringlich- und Wichtigkeit. Dabei misst ESG, wie gut ein Unternehmen oder ein Portfolio in Bezug auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Fragen abschneidet. Es besteht ein direkter Zusammenhang zwischen der Erreichung von ESG-Kriterien und einer positiven finanziellen Performance, da ESG-Konformität für moderne Investoren besonders attraktiv ist. Im Folgenden erläutern wir, wie Immobilienportfolios ESG zur Wertsteigerung nutzen können.

In der Immobilien- und Wohnungswirtschaft gibt es eine Reihe von Möglichkeiten wie Property-, Asset- und Portfoliomanager unter der Ausnutzung von ESG-Konformität in Immobilienportfolien und Gebäuden neue Vermögenswerte schaffen und bestehende steigern können.

Es ist zwar einfach, die Optimierung von Immobilienanlagen als reines Umweltanliegen (siehe dazu „E“ wie Environmental in ESG) zu betrachten, aber dies ist zu einseitig. Zwar sind die Umweltaspekte die offensichtlichsten, doch ist es auch wichtig, dass Gebäude sozial integrativ (siehe dazu „S“ wie Social in ESG) sind, fair verwaltet werden und für alle gerecht (sie dazu „G“ wie Governance in ESG) sind. Der Fokus auf den Klimawandel und die Notwendigkeit, langfristige Nachhaltigkeit und Widerstandsfähigkeit zu fördern, bestimmt zurzeit noch die Optimierungsstrategien der Immobilienbranche.

Nachhaltige Immobilien

Der Klimawandel ist ein sehr wichtiges Thema, und die verheerenden Auswirkungen, die er auf unsere Umwelt hat, werden von Jahr zu Jahr schlimmer. Da unsere bebaute Umwelt der Ort ist, an dem wir leben, arbeiten und uns erholen, sollte die zukunftsgerechte Optimierung unserer bebauten Vermögenswerte im Mittelpunkt jeder ESG-Strategie stehen. Der Klimawandel und die daraus resultierende Regulatorik stellt eine enorme Bedrohung dar und die einzige Möglichkeit, Ihre Vermögenswerte zu schützen, besteht darin, sie zukunftssicher und ESG-Konform zu machen.

Da große Klimaereignisse wie der Anstieg des Meeresspiegels, verheerende Fluten und andere extreme Wetterereignisse häufiger als je zuvor auftreten, ist die bebaute Umwelt besonders gefährdet. Als feste Einrichtungen müssen Gebäude viel aushalten. Glücklicherweise leben wir in einer Zeit, in der fortschrittliche Baumaterialien sicherere Räume schaffen, ausgeklügelte Technologien Daten über die Nutzung bestimmter Ressourcen sammeln und intelligente Modellierungswerkzeuge die Stärken und Schwächen eines Objekts aufzeigen können. Modernste Materialien können zum Schutz von Neubauten und zukünftigen Projekten beitragen, aber es sind die Daten und detaillierten Analysen, die dabei helfen, die Widerstandsfähigkeit bestehender Gebäude zu erhöhen. Dies kann den Portfoliowert steigern und die Anhäufung sogenannter Stranded Assets (gestrandete Vermögenswerte) verhindern.

Die Auswirkungen des Klimawandels sind eine reale Bedrohung für die Immobilienbranche. Starkregen, verheerende Fluten und Überschwemmungen, enorme Temperaturanstiege mit Hitze-Hotspots, Waldbrände und andere Ereignisse führen zu enormen finanziellen Verlusten, deren Zahlen von Jahr zu Jahr steigen. In den letzten Jahren hat der Klimawandel weltweit Schäden in Höhe von mehr als 650 Milliarden US-Dollar verursacht.

Angesichts dieser Zahl liegt es auf der Hand, dass Portfoliomanager, CEOs und Entscheidungsträger einen stärkeren Fokus auf die Resilienz (Widerstandsfähigkeit) legen, Risiken reduzieren und so viele Daten wie möglich sammeln sollten, um ihre Vermögenswerte vor weiteren Schäden oder Entwertungen in der Zukunft zu schützen.

Optimieren für das Allgemeinwohl

Wir haben hauptsächlich über das Umweltrisiko für die Resilienz eines Vermögenswerts in Bezug auf ESG gesprochen, aber es gibt noch mehr, was getan werden kann. Um den Wert eines Portfolios zu steigern und seine Widerstandsfähigkeit zu erhöhen, muss es auch eine Reihe anderer sozialer und Governance-Ziele und -Kriterien erfüllen. Dabei liegt der Schwerpunkt auf einer transparenten Entscheidungsfindung und dem allgemeinen Streben nach sozialem Nutzen. Der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie muss berücksichtigt werden. Im Folgenden werden einige wichtige Möglichkeiten aufgezeigt, wie Objekte für das Allgemeinwohl optimiert werden können und welche Vorteile sich daraus ergeben.

Stärkung der Widerstandsfähigkeit

Resilienz (Widerstandsfähigkeit) ist mehr als nur ein Wortspiel, denn es geht nicht nur um die Auswahl umweltfreundlicher oder effizienter Materialien, um resilient zu bauen, ist es wichtig, einen Standort mit den geringsten Umweltauswirkungen zu wählen. Einen Standort, der einen Mehrwert für das soziale Gefüge eines Gebiets darstellt und, dass Materialien und Methoden verwendet werden, die sich an veränderte Bedingungen anpassen und auf diese Weise einen Mehrwert schaffen können. In Städten und Quartieren, die auf Basis der prognostizierten Temperaturanstiege perspektivisch unter einhergehenden Hitze-Hotspots leiden werden, sind zum Beispiel Grünflächen und eine durchdachte Planung von größter Bedeutung. Es ist wichtig, die lokalen Auswirkungen des Quartiers und dessen Gebäude zu reduzieren und unnötige Belastungen für die Umgebung oder deren Beschleunigung zu vermeiden. Beispielsweise können bei Neubauaktivitäten in Regionen mit prognostizierten Starkregen- oder Hitze-Hotspots, die damit einhergehenden perspektivischen Risiken in der Planungsphase einbezogen und vorzeitig mitigiert werden. Portfoliobeständen können frühzeitig auf Basis prognostizierten Starkregen- oder Hitze-Hotspots geprüft und in die Investitions- und Desinvestitionsstrategie einfließen.

Optimierung der Ressourcen

Bei der Ressourcenoptimierung geht es darum, durchdachte Entscheidungen zu treffen, die das Potenzial einer endlichen Ressource auf eine Art und Weise maximieren, die den größten Nutzen bringt, ohne irreversible Schäden zu verursachen. Die Optimierung der Nutzung endlicher Ressourcen ist akzeptabel aber nur, wenn dadurch die Zukunft nicht gefährdet wird. Die jüngste Generation von Anlegern freut sich über vorausschauende Strategien, die die Optimierung der Ressourcennutzung (Wasser, Abfall, Energie) einbeziehen.

Verringerung der Umweltauswirkungen

Ähnlich wie bei der Ressourcenoptimierung sollte die Verringerung der Gesamtumweltauswirkungen eines Gebäudes oder eines Portfolios eine zentrale ESG-Strategie für jedes Unternehmen sein. Die Verringerung der Umweltauswirkungen kann auf vielerlei Art und Weise erfolgen, sei es durch kluges Design in der Planungsphase, nachhaltiges Bestandsmanagement und Modernisierungen oder durch umsichtiges und durchdachtes Vorgehen während der Stilllegungs- oder Abrissphase eines Gebäudes. Nahezu jeder Aspekt eines Gebäudes sollte auf seine Umweltverträglichkeit geprüft werden. Jedes Risiko, das für die natürliche Umwelt bestehen könnte, sollte beseitigt oder reduziert werden, ohne die Gesamtfunktion des Gebäudes zu beeinträchtigen.

Verbessern Sie das Nutzererlebnis

Einer der wichtigsten Aspekte bei der Optimierung der ESG-Konformität in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft ist wohl das soziale Gesamterlebnis für die Mieter und Nutzer des Gebäudes und Quartiers. Der "soziale" Aspekt von ESG wird oft übersehen oder missverstanden, ist allerdings äußerst wichtig. Zufriedene und gesunde Mieter sollten im Vordergrund jeder Anlagenoptimierung oder Gebäudeplanung stehen. Bei der Gestaltung von Gebäuden und Quartieren sollte die Zufriedenheit der Mieter das oberste Ziel sein. Zufriedene Mieter sind eher bereit, ihren Mietvertrag zu verlängern und halten sich gerne in der von Ihnen geschaffenen Umgebung auf. So kommt es, dass sozial integrative, gut verwaltete und umweltfreundliche Gebäude in den Rankings zur Mieterzufriedenheit am besten abschneiden. Eine geringere Fluktuation spart zudem weitere Ressourcen und Kosten, mindestens in Bezug auf ihr fluktuationsbezogenes Investitionsbudget und meist zeitintensiven Neuvermietungsbestrebungen.

Verbessern Sie die finanzielle Leistung

Auch wenn die finanzielle Rendite nicht der Hauptgrund für die Einhaltung von ESG-Richtlinien sein sollte, besteht doch eine starke Korrelation zwischen beiden. Durch die Entwicklung und Umsetzung einer starken ESG-Strategie ist es möglich, dass Portfolios, insbesondere im Vergleich zu traditionellen Gebäuden desselben Typs, höhere finanzielle Erträge erzielen. Mit einem durchdachten Design und der sorgfältigen Optimierung von Energie, Wasser, Abfall und anderen Merkmalen ist es möglich, die Kosten erheblich zu senken und damit die Gewinnspannen zu verbessern.

ESG: Es macht sich selbst bezahlt

Die Optimierung von Vermögenswerten unter Berücksichtigung der oben genannten Kriterien kann sich erheblich auf die ESG-Leistung eines Portfolios auswirken, indem die Effizienz verbessert und der CO2-Fußabdruck eines Gebäudes verringert wird. Dadurch kann ein sozialer Mehrwert für eine Gemeinschaft geschaffen und positive Veränderungen in einem Quartierbewirkt werden. Diese positiven Veränderungen erhöhen nicht nur die Lebensqualität derjenigen, die in den betreffenden Gebäuden leben und arbeiten, sondern steigern auch den Wert ihres Portfolios erheblich.

Der Weg zur ESG-Konformität beginnt mit einem ersten Schritt. Die einzige Möglichkeit, eine solide ESG-Strategie zu entwickeln, die die richtigen ESG-Kriterien erfüllt, besteht darin, mit einer ersten Messung zu beginnen. Mit dem ESG-Scoring- und -Benchmarking-System der Initiative „ESG Circle of Real Estate“, kurz ECORE, ist es möglich, eine Bestandsaufnahme Ihrer ESG-Situation vorzunehmen und einen positiven Fahrplan für die Zukunft zu erstellen.



 

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Bart Gorynski

Bart Gorynski ist Managing Partner bei bee smart city, Als Smart-City-Visionär definiert er Smart City als ein Ökosystem von Smart-City-Lösungen. Er hat es sich zur Aufgabe gemacht, das Smart-City-Geschäft zu vereinfachen. Bart verfügt über mehr als zehn Jahre Erfahrung in Strategie und Beratung und hatte Aufenthalte an der Harvard University (USA), der Universität Regensburg/IREBS (GER), der University of Reading (UK), der EBZ Business School (GER) und der Russian State University for the Humanities (RUS).

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